Cómo calcular cuántos pesos necesitás para comprar una propiedad con crédito hipotecario en Argentina

En Argentina, los inmuebles se ofrecen en dólares estadounidenses, mientras que los créditos hipotecarios UVA se otorgan en pesos argentinos. Esto genera la necesidad de calcular cuántos pesos necesitaremos para cubrir el saldo de precio y los gastos asociados a la compra inmobiliaria.

Contexto Cambiario y Fluctuación del Precio del Dólar MEP

Desde el punto de vista legal, Argentina tiene un cepo cambiario. Las personas que desean adquirir moneda extranjera deben hacerlo a través de:

1. Compraventa de bonos (dólar del mercado electrónico de pagos o MEP).
2. Acciones (dólar contado con liquidación o CCL).
3. Mercado informal.

Actualmente, no hay una gran brecha entre estos tipos de cambio, por lo que deberíamos calcular que los pesos necesarios para la compra serán aquellos suficientes para adquirir los dólares que cubran el precio acordado en la seña con el vendedor. Sin embargo, es importante considerar que una variación en el tipo de cambio que devalúe el peso incrementará la cantidad de pesos necesarios para comprar los dólares requeridos.

El día de la escritura, el banco otorga el dinero al comprador en pesos, quien paga el precio al vendedor. El vendedor puede optar por:

1. Adquirir los dólares en el mercado financiero. La Comisión Nacional de Valores eliminó el plazo del parking, que exigía la tenencia de los bonos por 24 horas para su liquidación en otra moneda, por lo que la operación será automática.
2. Hacer el cambio en el mercado informal.
3. Quedarse con los pesos.

El comprador deberá poder justificar el origen de sus fondos para el pago del anticipo si este supera los 875 salarios mínimos vitales y móviles, según la exigencia de la UIF.

Variaciones en el Tipo de Cambio y la Fluctuación del Dólar MEP

Este aspecto es crucial por dos motivos:

1. Tiempo entre la seña y la firma de la escritura: Entre la seña y la firma de la escritura de compraventa pueden pasar entre 45 y 90 días, un periodo considerable en el contexto argentino.
2. Ofertas en pesos: Las posibilidades de que un vendedor acepte una oferta en pesos son mínimas, lo que nos expone a la fluctuación del tipo de cambio.

Protección ante la Variación del Tipo de Cambio

Se puede pactar que, en caso de una variación significativa del tipo de cambio, la oferta quede sin efecto. Si el comprador desea hacer la oferta en pesos, se puede aceptar, pero es recomendable incluir una cláusula similar que indique que una variación del tipo de cambio podrá ser condición resolutoria.

Gastos y Honorarios Asociados

Además del precio de compra, hay que considerar:

1. Honorarios profesionales de la inmobiliaria: Aproximadamente 4% + IVA.
2. Gastos de escritura: Aproximadamente 8% adicional por la escritura de compraventa y de hipoteca.

Financiamiento Bancario y Conversión de Pesos a Dólares

Los bancos prestan hasta el 80% del precio, pero los créditos hipotecarios que ofrecen son en pesos. Por lo tanto, es necesario convertir estos pesos a dólares para cumplir con la exigencia del vendedor. Una posible solución es tener dos ofertas: una para cumplir con el banco y otra que asegure el pago en dólares para el vendedor. Alternativamente, el vendedor podría aceptar el pago en pesos y asumir el riesgo de cambio.

Cláusulas en la Oferta

Las ofertas pueden incluir cláusulas de condición suspensiva o resolutoria, así como plazos específicos. Recomendamos utilizar una cláusula suspensiva sobre la aprobación del crédito, es decir, que la oferta dependa de dicha aprobación. También se pueden agregar cláusulas que consideren la resolución de la oferta por variación del tipo de cambio o por no cumplir con un plazo establecido.

En resumen, calcular la cantidad de pesos necesarios para comprar una propiedad en Argentina implica tener en cuenta el tipo de cambio, los gastos adicionales, y las condiciones del mercado. Es esencial estar preparado para las variaciones cambiarias y utilizar cláusulas contractuales que protejan a ambas partes.