Pagar por adelantado no alcanza: la importancia de la garantía en un contrato de alquiler
Por qué es clave exigir garantía o fianza en un alquiler, aún cuando se pague por adelantado
Una de las preguntas más frecuentes en los alquileres es esta:
“Si el inquilino paga varios meses o todo el contrato por adelantado, ¿sigue siendo necesario pedir garantía o fianza?”
La respuesta corta es sí.
Y la respuesta larga —que es la importante— tiene que ver con entender qué obligaciones asume realmente un inquilino y qué riesgos existen para el propietario más allá del pago del precio.
1. El alquiler no es sólo pagar un precio
Desde el punto de vista jurídico, el contrato de locación no se agota en el pago del canon locativo.
El alquiler es, en esencia, un préstamo de uso oneroso: el propietario entrega el uso de un inmueble por un plazo determinado, y el inquilino paga un precio a cambio.
Pero ese precio es solo una parte de las obligaciones.
En derecho, las obligaciones se clasifican en:
- obligaciones de dar,
- obligaciones de hacer,
- obligaciones de no hacer.
Y el inquilino tiene las tres.
2. Obligación de pagar el canon locativo (no sólo el precio)
La primera obligación es la más evidente: pagar el canon locativo.
Y acá aparece un primer error común.
El canon locativo no es solo el alquiler mensual, sino también todos aquellos gastos que el contrato pone a cargo del inquilino, como por ejemplo:
- expensas,
- tasas municipales,
- servicios,
- impuestos que correspondan al uso.
Cuando alguien paga alquiler adelantado, en general solo está cumpliendo con el precio, pero no con el resto de los conceptos que integran el canon.
Si luego deja de pagar expensas o tasas, el propietario sigue expuesto.
3. Obligación de conservar el inmueble (obligación de no hacer)
El inquilino también tiene la obligación de conservar el bien en buen estado.
Conservar implica, jurídicamente, una obligación de no hacer:
- no dañar la cosa,
- no deteriorarla por culpa, imprudencia o negligencia,
- y mucho menos de manera dolosa.
El inmueble no es propio. Está prestado para su uso.
Y los daños, aun cuando no sean intencionales, generan responsabilidad.
El pago adelantado no cubre automáticamente estos riesgos.
4. Obligación de mantener (obligación de hacer)
Además de conservar, el inquilino debe mantener.
Esto es una obligación de hacer e incluye:
- tareas mínimas de mantenimiento,
- higiene y cuidado general,
- reemplazo o reparación de pequeños elementos por el uso normal,
- y, muy importante, dar aviso cuando algo se rompe por el paso del tiempo o el uso habitual.
Cuando esta obligación no se cumple, el deterioro se agrava y el perjuicio económico suele ser mayor.
5. Obligación de restituir el inmueble al vencimiento
Esta es una de las obligaciones más críticas y menos entendidas.
Como todo préstamo de uso, el alquiler tiene un plazo.
Y al vencimiento, el inquilino debe restituir el inmueble, es decir, devolverlo.
Pagar por adelantado no garantiza que el inmueble sea entregado en tiempo y forma.
Y cuando eso no ocurre, el problema deja de ser económico y pasa a ser legal.
6. Entonces, ¿alcanza con pagar por adelantado?
La pregunta clave es esta:
¿el pago adelantado asegura que el inquilino va a:
- pagar todos los gastos,
- conservar el inmueble,
- mantenerlo adecuadamente,
- y devolverlo al vencimiento?
La respuesta es no.
El pago adelantado solo cubre —y parcialmente— una de las obligaciones.
Las demás quedan descubiertas si no existe una garantía o fianza.
7. El rol fundamental del fiador o garante
La garantía o fianza cumple una función central:
agregar un segundo responsable frente al incumplimiento del inquilino.
Esto permite:
- tener a quién reclamar,
- notificar formalmente a otra persona,
- y aumentar significativamente la probabilidad de cumplimiento.
En la práctica, cuando el fiador es un familiar directo, el compromiso suele ser mayor, porque existe un interés personal en que el contrato se cumpla correctamente.
No se trata de desconfianza.
Se trata de prevención y equilibrio contractual.
8. Un error muy común en barrios cerrados
En barrios cerrados existe una creencia peligrosa:
que al vencimiento del contrato el propietario puede restringir el ingreso del inquilino.
Esto es falso y grave.
Impedir el ingreso, dar de baja tags, ordenar a la guardia que no lo deje pasar, hostigar o amenazar al inquilino configura un delito penal.
Concretamente, puede encuadrar en el delito de usurpación, tipificado en el artículo 181 del Código Penal.
Y acá aparece una tensión clave:
- el derecho de propiedad del dueño,
- versus el derecho a la habitación del inquilino.
Aun vencido el contrato, el inquilino no pierde automáticamente la tenencia.
Por eso la ley establece un procedimiento judicial de desalojo.
Cualquier acción por fuera de ese camino expone al propietario a una denuncia penal.
9. Conclusión: la garantía no es un capricho
Exigir garantía o fianza:
- no es desconfianza,
- no es rigidez innecesaria,
- y no se reemplaza con el pago adelantado.
Es una herramienta jurídica básica para:
- cubrir todas las obligaciones del contrato,
- reducir riesgos,
- y evitar conflictos mayores.
En alquileres, prevenir siempre es más barato —y más sano— que litigar.
Francisco Serrano
Director de Serrano Propiedades
Abogado. 19 años de experiencia en el mercado inmobiliario.
Este artículo tiene fines informativos y no reemplaza el asesoramiento profesional.
